当房地产行业从高速增长的 “黄金时代” 跌入深度调整的 “寒冬”，头部房企的每一步动向都牵动着市场神经。万科，这家曾被誉为 “行业稳健标杆” 的企业，正经历成立以来最严峻的第三次 “渡劫”。从 1994 年 “君万之争” 的股权保卫战，到 2015 年 “宝万之争” 的控制权博弈，前两次危机万科均以强者姿态化解；而 2025 年这场围绕债务与现金流的生死考验，却让它走到了 “壮士断腕” 的绝境。深铁 260 亿输血、核心资产贱卖、组织架构大裁员，一系列自救动作背后，万科能否靠 “以时间换空间” 的策略挺过难关？其最终结局又将走向何方？
三重自救加码：万科的 “生死时速”
2025 年下半年，万科的自救行动进入 “白热化” 阶段。从资产端到债务端，再到销售端，每一步都透着 “破釜沉舟” 的决绝，三个关键动作更是直接映射出其当下的紧迫处境。
（一）资产端：核心资产 “贱卖” 换现金流
优质资产是企业的 “压舱石”，不到生死关头绝不会轻易抛售。但万科在 2025 年 9 月的举动，却打破了这一行业惯例。9 月 17 日，万科旗下广州万溪将两宗核心资产摆上货架 —— 越秀区 1723 平方米商办物业与 4742 平方米办公楼，这两宗资产并非普通项目，而是源自 2017 年万科斥资 551 亿收购的 “广信不良资产包”。彼时，这个资产包因地处广州核心地段，被业内称为 “稀缺战略资源”，如今却成了万科回笼资金的 “应急仓库”。
更引人关注的是交易条款中的付款要求：“最迟 2025 年 12 月 15 日前缴清全款”。不到 3 个月的付款周期，在当前商业地产高空置率、消费下行的背景下，几乎意味着万科必须主动 “让渡价格”。回顾 2024 年，万科曾以低折扣出售深圳超总、上海七宝广场等优质项目，如今再次 “贱卖” 核心资产，本质是现金流告急下的无奈选择。毕竟，比起资产的长期价值，眼下能拿到真金白银偿还债务，才是 “活下去” 的首要前提。
（二）债务端：“虎口拔牙” 求降息
如果说卖资产是 “节流”，那么与债权人谈判降息就是 “开源” 的关键一步。2025 年 9 月，市场传出万科正与境内主要债权人协商，希望将部分债务的年度利率从至少 4.3% 降至 3% 甚至更低。这一举措被业内称为 “虎口拔牙”—— 在房地产行业信用风险尚未完全化解的背景下，债权人往往对利率调整持谨慎态度，万科要推动降息，不仅需要拿出足够的偿债诚意，更要依赖深铁背书带来的信用支撑。
根据彭博新闻社报道，万科的债务谈判并非孤注一掷，而是与多渠道筹资形成 “组合拳”。一方面通过出售资产快速回笼现金，另一方面通过协商降低债务成本，双管齐下缓解偿债压力。但即便如此，谈判难度依然不小。部分债权人担心利率下调会影响收益，更对万科未来的偿债能力存疑，这也意味着万科的债务优化之路注定不会平坦。
（三）销售端：大幅降价 “以价换量”
在资产与债务两端发力的同时，万科在销售端也开启了 “壮士断腕” 模式。2025 年下半年，重庆、广州、深圳等核心城市的万科项目陆续推出大幅降价促销活动，部分楼盘折扣力度达到 8 折，甚至有尾盘项目以 7.5 折清库存。这一举措背后，是万科销售数据的持续低迷。
2025 年上半年，万科实现销售额 691 亿元，同比大幅下降 45.7%。要知道，巅峰时期的万科年销售额曾突破 7000 亿元，如今半年销售额不足 700 亿，下滑幅度远超行业平均水平。更严峻的是，2025 年 “金九银十” 传统销售旺季，市场并未出现预期中的回暖，反而因购房者信心不足继续低迷。在这种情况下，降价成了万科刺激销售、回笼现金流的唯一选择，即便会牺牲短期利润，也必须优先保证现金流安全。
债务压顶：2025 为何成 “生死之年”
万科如此急切地推进自救，核心原因在于 2025 年是其债务到期的 “高峰年”。从现金短债比到公开债到期规模，一组组数据都在诉说着万科的偿债压力。
从现金短债比来看，截至 2024 年底，万科短期有息负债高达 1582.8 亿元，而货币资金仅为 881.6 亿元，现金短债比低至 0.56。这意味着万科手中的现金，连覆盖短期债务的 6 成都不够，一旦出现资金链断裂，后果不堪设想。要知道，现金短债比是衡量企业短期偿债能力的核心指标，行业安全线通常在 1 以上，万科 0.56 的数值，无疑将其推向了高风险区间。
从公开债到期规模来看，2025 年更是 “压力峰值”。数据显示，2025 年万科到期公开债总额为 431.5 亿元，2026 年降至约 100 亿元，2027 年进一步降至 52 亿元，且境外公开债清零。也就是说，2025 年的到期公开债规模，超过了 2026 年与 2027 年的总和，只要挺过 2025 年，后续的偿债压力将大幅减轻。但问题在于，如何 “挺过” 这关键的一年？
更糟糕的是，万科的 “自我造血” 能力正在减弱。2025 年上半年销售额同比大降 45.7%，意味着其主要收入来源大幅缩水；而被寄予厚望的 “第二曲线”—— 经常性收入，2025 年占比虽达到 19.8%，但无论是利润还是营收规模，都难以支撑起万科的债务压力。就像一艘失去动力的大船，即便知道前方就是平静水域，也可能在抵达前被风浪掀翻。
深铁输血：“救命钱” 还是 “缓兵之计”
在万科陷入困境时，大股东深铁的 “输血” 成了市场关注的焦点。2025 年以来，深铁累计向万科提供借款近 260 亿元，还通过参与 REITs 认购、推动万科纳入融资 “白名单” 等方式，为其补充流动性。但深铁的支持，究竟是能让万科 “起死回生” 的 “救命钱”，还是只能争取时间的 “缓兵之计”？
从深铁的动机来看，其对万科的 “输血” 更多是基于双方深度绑定的 “战略选择”。万科作为深圳本土龙头房企，与深圳的城市发展深度绑定，无论是旧改项目还是城市更新，都离不开万科的参与；而深铁作为深圳国资委旗下企业，承担着维护地方房地产市场稳定的责任。如果万科出现风险，不仅会影响深圳的房地产市场秩序，还可能引发连锁反应，这是深铁不愿看到的。因此，深铁的输血，本质是 “不得已而为之”，目的是为万科争取自救时间，避免最坏情况发生。
但深铁的能力也并非 “无限”。2025 年上半年，深铁自身也出现了亏损，其 “地产反哺地铁” 的模式正面临压力。对于深铁而言，向万科提供借款已是 “极限操作”，很难再进行大规模的 “市值管理” 或直接入股。更重要的是，深铁的输血只能解决万科的短期流动性问题，无法从根本上修复其 “自我造血” 能力。就像一个人生病，输液只能暂时维持生命体征，要真正康复，还得靠自身免疫力的恢复。
因此，深铁的支持更像是 “缓兵之计”。它为万科筑起了一道 “安全缓冲期”，但能否抓住这个机会实现突围，最终还是要靠万科自己。
终极命运：靠自己，更靠行业大势
万科要想真正 “渡劫” 成功，仅靠深铁的输血和短期的自救远远不够。从当前的动作来看，万科正在推进一系列 “长远手术”，但最终结局如何，不仅取决于自身努力，更与房地产行业的大势息息相关。
（一）内部 “手术”：从架构到资产的全面收缩
深铁入主后，首先推动万科进行了组织架构的 “大手术”。随着万科销售规模从 7000 亿量级跌至 1000 多亿，过去臃肿的三级架构已不再适应现状。深铁果断砍掉所有区域公司编制，进行管理层大换血，将三级架构缩减为高度扁平的二级管控。这一调整不仅降低了管理成本，还提高了决策效率，让万科能更快速地应对市场变化。
与此同时，万科还在加速处置非主业资产。自 2023 年以来，万科已累计盘活项目 64 个，涉及可售货值约 785 亿；2025 年上半年，存量盘活回款 57.5 亿，大宗交易签约额 64 亿。通过出售非核心资产，万科一方面回笼了现金流，另一方面也实现了 “轻装上阵”，将资源集中到主业上。但这种收缩也有代价 —— 大量优质资产的出售，可能会影响万科未来的盈利能力；而管理层和核心人才的流失，也会削弱其长期竞争力。
（二）外部变量：行业回暖是 “关键变量”
万科的自救能否成功，最终还要看房地产行业能否止跌回稳。如果 2025 年下半年至 2026 年，房地产销售市场出现实质性回暖，购房者信心恢复，万科的销售额有望止跌回升，“自我造血” 能力也会随之修复。届时，加上资产处置的回款和债务优化的成果，万科将有更大可能挺过债务高峰，甚至逐步恢复增长。
但如果行业继续下行，万科的处境将更加艰难。销售持续低迷会进一步侵蚀其现金流，而债务压力可能迫使它继续出售更多优质资产，形成 “越卖资产越弱，越弱越要卖资产” 的恶性循环。更严重的是，若亏损持续扩大，可能会侵蚀万科的净资产，进一步削弱其融资能力，最终陷入 “流动性陷阱”。
从当前市场形势来看，房地产行业的调整仍在持续，政策端虽有支持，但市场信心的恢复需要时间。这意味着万科 “以时间换空间” 的故事，短期内还得继续，而这场 “渡劫” 之战，也将是一场持久战。
渡劫之后，万科能否涅槃？
万科的 2025 年，是一场与时间赛跑的 “生死战”。深铁的输血为它争取了时间，断臂求生的自救为它赢得了喘息空间，但最终能否 “渡劫” 成功，还要看自身能否尽快恢复 “自我造血” 能力，以及行业能否迎来回暖。
从短期来看，万科通过出售资产、优化债务、收缩架构，大概率能挺过 2025 年的债务高峰。但从长期来看，大量优质资产的流失、销售规模的收缩、人才的流失，都让它的竞争力受到削弱。如果行业不能及时回暖，万科可能会从 “行业标杆” 沦为 “生存型企业”，失去往日的辉煌。
这场危机对万科而言，既是挑战，也是机遇。如果能在危机中完成转型，聚焦核心业务，提升运营效率，或许能在行业寒冬后迎来 “涅槃重生”；但如果只是被动 “求生”，缺乏长期战略布局，未来的路只会越来越难。
万科的 “终局”，目前尚无定论。但可以肯定的是，2025 年的每一步选择，都将决定它未来十年的命运。对于这家陪伴中国房地产行业走过数十年的企业而言，这场 “渡劫” 之战，不仅是为了生存，更是为了在行业新周期中，找到属于自己的新位置。
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