当韩国安博凯基金完成对苏州华谊兄弟电影世界的全资收购，当新加坡金鹰集团将上海外滩万达瑞华酒店更名为瑞吉酒店，中国文旅市场正迎来一场外资主导的 “资产重估运动”。从主题乐园到核心城市高端酒店，从成熟运营项目到待改造文旅地产，境外资本不再是隔岸观望的 “旁观者”，而是深入产业肌理的 “参与者”。这场布局背后，既是中国文旅资产估值触底后的价值回归，更是行业从 “粗放扩张” 转向 “精细运营” 的关键信号。
外资入局：从单点试水到系统性布局
外资对中国文旅市场的兴趣并非突发，而是经历了从 “零星尝试” 到 “批量抄底” 的演进过程。早期外资多聚焦于高确定性的核心资产，如今已延伸至具备改造潜力的泛旅游类项目，形成覆盖 “酒店 – 乐园 – 文旅地产” 的全链条布局。
在高端酒店领域，外资的动作尤为精准。2024 年初，新加坡金鹰集团以 2-2.3 亿美元收购上海外滩万达瑞华酒店，这一位于黄浦江畔的地标性建筑，曾是万达旗下最高端的三家酒店之一。此次交易打破了外资对内地核心城市高端酒店 “只租不买” 的惯例，也让市场看到境外资本对中国一线城市文旅消费潜力的认可。同年，美国 Tishman Speyer 基金以 3.6 亿元接手上海五角场智选假日酒店，交由辉盛国际改造为服务式公寓，通过 “资产改造 + 业态升级” 的模式提升坪效 —— 这种 “买资产、改运营” 的逻辑，正是外资擅长的操作路径。
主题乐园则成为外资布局的另一重点。安博凯基金的操作堪称典范，2021 年其以 65 亿元收购海昌海洋公园旗下 4 家成熟乐园及郑州在建项目 66% 股权，避开了文旅项目 “建设期长、风险高” 的陷阱；2025 年拿下苏州华谊兄弟电影世界后，又计划追加 1 亿元投资，将其打造为长三角湖滨沉浸式文娱目的地。值得注意的是，安博凯的选择极具针对性：苏州项目在 2025 年暑期试运营期间接待游客超 35 万人次，单日最高客流突破 2 万，已具备稳定的现金流基础。这种 “捡现成、改潜力” 的策略，既降低了投资风险，又能快速通过运营优化实现资产增值 —— 正如其早年投资日本环球影城，持有八年实现收益倍增，最终以 20 倍市盈率退出的成功案例。
即便是陷入困境的文旅地产项目，也进入了外资的考察范围。美国橡树资本曾对恒大海上威尼斯项目抱有期待，该项目投入超 300 亿元，一度被恒大抵押作为 10 亿美元融资担保。尽管因恒大债务问题导致交割受阻，但这一动作足以说明，外资对中国文旅地产的价值判断，已从 “看开发商品牌” 转向 “看资产本身质地”—— 只要区位优质、规模可观，即便短期陷入困境，也具备重组盘活的可能。
政策松绑：打开外资配置中国文旅资产的通道
外资密集入局的背后，离不开政策层面的 “东风”。2025 年 9 月初，国家发改委、商务部等九部委联合发布优化外商投资环境的文件，其中两条规定直接为外资进入文旅领域扫清障碍：一是放宽外资医疗机构设立标准，二是取消 “资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅” 的限制。
这一政策调整的意义远超表面。取消外汇购买非自用住宅的限制，看似是为提振楼市，实则为境外资本配置中国文旅资产打开了关键通道。文旅资产往往涉及大额资金流动，且多与商业地产、酒店物业关联，此前的外汇限制让不少外资望而却步。如今政策松绑后，外资可更灵活地使用外汇资金收购文旅项目，无需再受 “自用” 属性的束缚。而放宽外资医疗机构设立标准，则为 “文旅 + 康养” 类项目提供了可能性 —— 未来外资可将医疗康养资源与文旅项目结合，打造复合型产品，进一步丰富中国文旅市场的供给业态。
更重要的是，这一政策传递出清晰的信号：中国文旅资产的 “政策边界” 正在逐步清晰。过去十年，文旅项目始终游走在 “地产、文创、运营” 三者之间，政策定位模糊导致资本评价标准混乱 —— 既不能像纯地产那样快速变现，又难以像制造业那样产生稳定现金流，成为不少资本避之不及的 “灰色地带”。而现在，随着外资路径被打通，文旅资产的估值逻辑开始向 “运营属性” 倾斜：只要能稳定产出现金流，具备持续经营能力，就能成为合格的投资标的。这种 “去地产化、重运营化” 的估值转向，恰恰契合了中国文旅行业的转型方向。
政策红利还与市场需求回暖形成共振。2025 年 1-8 月，外国人来华人次已升至 2500 万，较上半年的 2000 万人次进一步增长。随着国际旅游市场的复苏，中国核心城市的高端酒店、知名景区将迎来更多境外游客，这为外资持有的文旅资产提供了现金流支撑。资本永远看预期，当政策松绑与需求回暖叠加，中国文旅资产的 “投资窗口期” 自然吸引外资加速入场。
外资逻辑：谨慎抄底，而非盲目 “扫货”
面对中国文旅市场的 “低价资产”，外资并未陷入 “闭眼买买买” 的狂欢，而是保持着高度的理性与谨慎。他们的投资逻辑清晰而坚定：只选 “有强位置、强流量、高潜力” 的项目，拒绝为 “讲故事” 的资产买单。
首先，外资对项目区位的选择极为苛刻，优先锁定 “核心城市 + 优质地段”。无论是上海外滩的酒店，还是苏州阳澄湖半岛的乐园，都具备不可复制的区位优势。上海外滩是全球知名的文旅地标，日均客流量稳定；苏州阳澄湖半岛位于长三角核心区，周边城市经济发达、消费能力强，且项目本身已形成一定的客流基础。这种 “区位为王” 的逻辑，确保了资产即便短期面临运营波动，也能凭借地段价值抵御风险。
其次，外资极度看重项目的 “现金流真实性”。安博凯收购海昌海洋公园时，没有全盘接手，而是挑选了 4 家已成型运营的园区 —— 这些乐园已度过培育期，能产生稳定的门票、餐饮、衍生品收入，财务数据透明可查。收购苏州华谊兄弟电影世界前，也充分考察了其暑期试运营的客流数据，确保项目具备现金流潜力。相比之下，那些仍处于规划阶段、依赖 “未来承诺” 的文旅项目，几乎从未进入外资的投资清单。正如业内人士所言：“外资不是来听故事的，他们要的是财务模型里能兑现的现金流，是酒店坪效的真实数据。”
最后，外资擅长通过 “改造升级” 实现资产增值，而非简单持有。安博凯计划为苏州阳澄半岛乐园追加 1 亿元投资，核心是打造 “湖滨沉浸式文娱目的地”—— 这意味着要对原有项目进行主题重塑、业态调整，比如增加夜间演艺、沉浸式体验项目，提升游客停留时间和消费金额。Tishman Speyer 将智选假日酒店改造为服务式公寓，也是通过业态升级提升资产价值 —— 服务式公寓的租金水平远高于普通酒店，且目标客群更稳定，能显著改善资产的现金流表现。这种 “买入 – 改造 – 增值 – 退出” 的闭环，正是外资在全球文旅市场验证过的成熟模式。
行业影响：外资入局倒逼文旅资产 “价值重构”
外资的密集布局，正在深刻改变中国文旅行业的竞争格局。它不仅带来了资金，更带来了 “以运营为核心” 的资产评价体系，倒逼整个行业从 “重开发” 转向 “重运营”，从 “拼规模” 转向 “拼质量”。
对本土文旅企业而言，外资的进入既是挑战，也是学习机会。过去，不少本土企业依赖 “文旅 + 地产” 的模式，通过销售房产快速回笼资金，对乐园、酒店的运营重视不足 —— 项目缺乏主题特色，服务质量参差不齐，游客复游率低。而外资的到来，让 “运营能力” 成为衡量资产价值的核心标准：那些能让游客多留一小时、多花一笔钱的项目，才能获得资本青睐。这倒逼本土企业不得不提升运营水平，比如优化产品设计、加强服务培训、创新营销方式。例如，同程旅行控股万达酒管后，引入了更精细化的会员体系和数字化运营工具；祥源控股入主海昌海洋公园后，加大了对动物保育和科普教育的投入，提升项目的文化属性。这些变化，正是行业向 “高质量发展” 转型的缩影。
对文旅资产市场而言，外资的参与将推动 “资产证券化” 进程。过去，中国文旅资产的流动性较差，缺乏成熟的退出渠道，导致资本不敢长期持有。而外资的入局，带来了全球化的资本视野和退出路径 —— 他们既可以通过项目运营提升资产价值后，转让给其他资本，也可以将资产打包为 REITs（房地产投资信托基金）在国际市场上市。随着外资主导的资产改造案例增多，更多优质文旅资产将具备证券化的条件，这将进一步激活中国文旅资本市场，形成 “投资 – 运营 – 退出” 的良性循环。
对地方政府而言，外资入局意味着 “合作模式” 的升级。过去，地方政府引进文旅项目，往往更看重开发商的投资规模；如今，外资更关注地方政府的政策稳定性、税收优惠和落地保障机制。这倒逼地方政府不得不优化营商环境，比如制定更清晰的合作协议、提供更明确的税收激励、简化项目审批流程。例如，苏州工业园区为安博凯的项目提供了政策支持，包括协助办理更名手续、协调周边交通配套升级等，确保项目顺利落地。这种 “政府提供环境、资本负责运营” 的合作模式，将成为未来文旅项目开发的主流。
未来展望：中国文旅资产进入 “资本整合时代”
站在 2025 年的节点回望，外资入局中国文旅市场，并非偶然的 “抄底行为”，而是中国文旅行业从 “粗放增长” 转向 “精细运营” 的必然结果。未来五年，中国文旅资产将进入 “资本整合时代”，更多被低估的优质资产将被资本发掘、改造、重塑，行业格局将迎来深刻变革。
从资本主体来看，未来将形成 “外资 + 国企 + 民企” 三足鼎立的格局。外资凭借全球化的运营经验和资金优势，将继续聚焦核心城市的优质资产；国企将依托政策支持和资源优势，主导大型文旅综合体和文化遗产类项目的开发运营；民企则凭借对本土市场的理解，在细分领域（如乡村文旅、主题民宿）发挥优势。三者之间既存在竞争，也存在合作 —— 比如国企与外资合作开发文旅项目，民企为外资项目提供本地运营服务，这种多元化的资本合作模式，将为行业注入更多活力。
从资产类型来看，“小而美” 的细分领域项目将成为资本新宠。随着游客需求的多元化，那些具备鲜明主题特色、精准定位客群的项目，将更具竞争力。比如，针对亲子家庭的 “自然教育 + 文旅” 项目，针对年轻群体的 “沉浸式剧本杀 + 景区” 项目，针对中高端客群的 “康养 + 文旅” 项目。这些项目不需要庞大的土地规模，却能通过精准的产品设计和运营，产生稳定的现金流，符合外资的投资逻辑。
从行业趋势来看，“数字化” 和 “文化化” 将成为文旅资产增值的核心驱动力。数字化方面，通过大数据分析游客需求、AI 优化运营流程、VR/AR 提升体验感，将成为文旅项目的标配；文化化方面，挖掘本土文化资源，将传统文化与现代文旅产品结合，将成为项目差异化竞争的关键。外资的进入，将加速这些趋势的落地 —— 他们更擅长将全球先进的数字化技术与中国本土文化结合，打造既具国际视野又有文化特色的文旅产品。
外资入局中国文旅市场，不是 “狼来了” 的威胁，而是推动行业升级的 “催化剂”。它标志着中国文旅行业告别了 “野蛮生长” 的时代，进入了 “精耕细作” 的新阶段。在这个过程中，那些真正具备运营能力、文化内涵和创新精神的文旅项目，将在资本的助力下脱颖而出，成为中国文旅市场的新标杆。而中国文旅资产的价值，也将在这场 “资本与运营” 的融合中，实现真正的回归与升华。
发表回复